テナント開業の物件の探し方・選び方
クリニックのテナント開業を進めるなかで、「物件情報をどこで探せばいいのか分からない」「良い物件はすぐに埋まってしまうと聞いたが、非公開物件にはどうやってアクセスすればいいのか」と感じている先生は少なくありません。物件選びは開業後の集患・収益に直結する重要な意思決定であるにもかかわらず、初めての開業では比較の軸を持たないまま物件情報に触れてしまい、判断に迷うケースが多く見られます。
本記事では、医療モールや医療ビルといった物件タイプそのものの解説ではなく、「どうやって物件を探し、複数の候補をどう比較し、契約前に何を確認しておくべきか」という探索の実務に絞って解説します。物件タイプごとの特徴を先に知りたい場合は、当サイトの物件種類別の解説記事もあわせてご確認ください。
テナント開業の物件探しで多くの医師がつまずくポイント
テナント物件探しでつまずきやすい要因は、大きく3つに整理できます。1つ目は「情報の非対称性」です。好条件の物件ほど、一般に公開される前に決まってしまうことがあり、探すタイミングによって出会える物件の質に差が出ます。2つ目は「相談先の多さ」です。不動産ポータルサイト、地域の不動産会社、開業支援会社など複数のルートがあり、どこに相談すべきか判断に迷う先生が少なくありません。3つ目は「比較基準の不在」です。複数の候補が出てきても、賃料の高低だけで判断してよいのか、他に見るべき点があるのか分からないまま検討を進めてしまうケースが見られます。
テナント物件を探す主な方法とその特徴
テナント物件を探す方法は、主に4つに分類できます。1つ目は不動産ポータルサイトで、自分のペースで物件情報を閲覧できる一方、医療テナントに特化していないサイトも多く、絞り込みに手間がかかることがあります。2つ目は地域の不動産会社で、エリアの土地勘に強い反面、医療テナントの取り扱い実績にはばらつきがあります。3つ目は開業支援会社で、物件探しから資金調達、内装、開業後の運営まで一括で相談できる点が特徴です。4つ目は、開業支援会社の中には自社で物件を企画・開発していたり、独自の物件検索システムを構築して非公開物件を含めた紹介を行っているところもあり、公開情報だけでは出会えない選択肢を持っている場合があります。それぞれ得意分野が異なるため、複数のルートを並行して使うことが、選択肢を狭めないポイントです。
非公開物件はなぜ存在する？出会うために知っておきたい市場の仕組み
「非公開物件」という言葉を聞いたことはあっても、なぜそうした物件が存在するのか、具体的にイメージしづらい先生も多いのではないでしょうか。好立地の物件は、貸主側の事情（他業種との調整、既存テナントとの契約状況など）により、広く公開される前に水面下で借り手が決まることがあります。また、医療テナントとしての利用を前提に企画・開発された物件は、開発段階から特定の開業支援会社や不動産会社が窓口となっているケースもあります。こうした情報に近づくには、物件検索システムを持つ会社や、テナント開発に関与している会社との接点を早めに持っておくことが有効です。情報収集を先延ばしにするほど、選べる物件の幅が狭まっていく点は意識しておきたいところです。
複数の物件を比較するときに見るべきチェックポイント
候補が複数出てきた段階では、以下のような観点で横並びに比較すると判断がしやすくなります。
- 賃料・共益費・保証金などの初期・月次コストの水準
- 人通りや動線、視認性など集患に関わる立地条件
- 空調・電源容量・給排水など医療機器の設置に必要な設備要件
- 周辺の診療科目の分布や競合状況（診療圏調査との連動）
- 将来的な増床・診療科追加の余地
特に周辺の競合状況や見込み患者数の把握には、診療圏調査の結果を重ね合わせて検討することが有効です。診療圏調査そのものの進め方については、当サイトの診療圏調査に関する記事で詳しく解説しています。
契約前に必ず確認しておきたい注意点
気に入った物件が見つかっても、契約直前には改めて確認しておきたい点があります。まず、契約形態が普通借家か定期借家かという点です。普通借家は契約期間満了時に原則として自動更新され、貸主側に正当な事由がなければ更新を拒絶できないため、借主に有利な形態とされています。一方、定期借家は契約期間満了により契約が確定的に終了し、継続利用には貸主との再契約が必要になります。医療モールなど、貸主側が企画・開発したテナント物件では定期借家契約が採用されているケースも見られます。普通借家か定期借家かによって中途解約の可否や更新の有無が大きく変わるため、まず契約形態そのものを確認したうえで、中途解約に関する特約の有無や、退去時の原状回復の範囲（スケルトン戻しが必要かどうか）、内装変更や看板設置の可否についても、契約前に書面で確認しておくことが望まれます。これらの契約条件の詳細は、普通借家・定期借家の違いを解説した記事もあわせてご確認ください。
まとめ
テナント開業の物件探しは、「複数のルートで情報を集める」「比較の軸を持って候補を並べる」「契約前に条件を書面で確認する」という3つのステップを意識することで、判断のぶれを減らすことができます。特に好条件の物件や非公開物件は、情報を持つ相手との接点をどれだけ早く持てるかによって選択肢の幅が変わってきます。当メディアでは、東京エリアでクリニックの開業・経営を支援する会社を調査し、それぞれの強みや特徴をまとめて紹介しています。テナント物件の企画力や物件検索システム、非公開物件の紹介力など、会社によって強みは異なりますので、物件探しのパートナーを選ぶ際の参考にしてください。
【特徴別】
東京のクリニック開業を
支援する会社3選
集患しやすい立地を
重視するなら
引用元：なの花東日本公式HP（https://www.msnw-kaigyou.jp/）
- 自社でテナントの企画開発まで手掛け、集患力の高い医療ビル・モールを紹介
- 物件探しから開業申請手続きまで、開業にかかわるコンサル費用は無料
医療事務の効率化を図るなら
引用元：PHCメディコム公式HP（https://www.phchd.com/jp/phcmn）
- 医療業界のM&Aに精通したアドバイザーが在籍、スムーズな医院継承を実現
- 既存システムを刷新し業務を効率化、ITの側面から課題解決
決まっているなら
引用元：アプト公式HP（https://www.iinkaigyo-navi.net/）
- 23区と23区外の戸建て物件情報を豊富に保有
- 不動産仲介業や建築工事業を展開、希望のクリニックを建てる
【3社の選定理由】
2022年3月17日時点「クリニック開業 東京」「医院開業 東京」とGoogle検索して表示された59社の中から、本格的な診療圏調査を無料で提供している会社の内、3社を以下の理由により選出。
なの花東日本（メディカルシステムネットワークグループ）…該当企業の中で唯一、開業のコンサルティング費用が無料で、自社でテナント（医療ビル・モール等）を企画開発している。
PHCメディコム…該当企業の中で、医院継承に対応し、最も多くの医療ITシステムを開発している。
アプト…該当企業の中で、23区、23区外（諸島部除く）戸建て物件の紹介数が最も多く、不動産仲介業や建築工事業を行っているため、自由度の高い物件を見つけることができる。